この記事の結論

• 小平市全体の平均価格だけでは、自宅の売却価格は判断できない
• 査定額は「その金額で売れることを保証する価格」ではない
• 査定額だけでなく、査定根拠・販売方法・想定期間を比較する
• 査定価格と売出し価格、最終的な成約価格はそれぞれ異なる
• 建物の状態や土地条件まで見たうえで提案できる会社を選ぶ
• 売却を急ぐ場合は、仲介だけでなく買取も比較する

小平市で不動産売却を考えたら、まず「査定額の根拠」を確認する

不動産査定で最初に確認したいのは、金額の高さではなく「どのような情報からその価格を算出したのか」です。

実際、宅地建物取引業者が売却時の媒介価格について意見を述べる場合、その価格について根拠を明らかにすることが求められています。

査定書を受け取ったら、金額だけを見るのではなく、周辺の成約事例、土地・建物の評価、売却までの想定期間などを確認しましょう。

参考： 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」

2026年の地価公示から小平市の価格水準を見る

東京都が公表している2026年1月1日時点の地価公示では、小平市の住宅地平均価格は1㎡あたり255,600円、商業地平均価格は1㎡あたり354,900円です。

こうした公的な価格は、小平市全体の土地価格の水準や傾向を見るためには役立ちます。

出典： 東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」

地価公示と実際の売却価格は同じではない

注意したいのは、地価公示の平均価格をそのまま自宅の売却価格として使うことはできない点です。

同じ小平市でも、最寄り駅、駅からの距離、道路条件、土地の形、面積、建物の築年数・状態などによって評価は異なります。

また、戸建ての場合は土地だけでなく、建物がどの程度利用できるのか、リフォームによって価値を引き出せるのかという視点も必要です。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも取引価格を確認できる

自分でも地域の価格を確認したい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用できます。

不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格、地価公示、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報などを確認できます。

ただし、過去の取引物件と自分の不動産は条件が異なるため、取引価格はあくまで相場感を把握する材料として利用しましょう。

確認先： 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

小平市の不動産査定で価格差が出る5つの理由

同じ不動産でも、不動産会社によって査定額が異なることがあります。単純な計算ミスという意味ではなく、評価するポイントや販売戦略が異なることが主な理由です。

1. 最寄り駅・駅距離・周辺環境

小平市にはJR武蔵野線や西武新宿線、西武国分寺線、西武多摩湖線、西武拝島線など複数の鉄道路線があります。

そのため、「小平市」という市単位だけではなく、どの駅を利用する物件なのか、駅から徒歩でアクセスできるのか、バス利用になるのかといった条件も見られます。

買主が通勤・通学でどのように利用する物件なのかまで想定することで、販売価格の考え方も変わります。

2. 土地の面積・形・接道条件

戸建てや土地の査定では、土地面積だけではなく、道路との接し方、間口、形状、高低差なども確認します。

例えば同じ100㎡の土地でも、整形地と不整形地、前面道路が広い土地と狭い土地では、建築や利用のしやすさが異なります。

再建築の可否やセットバックなどの確認が必要な物件では、こうした条件も査定価格に影響します。

3. 建物の築年数・状態・維持管理

戸建てでは、「築何年か」だけで建物価値を判断する必要はありません。

構造、間取り、修繕状況、雨漏りや設備不具合の有無、リフォーム履歴などによって、購入後に必要となる費用が変わります。

特に中古住宅では、「そのまま住めるのか」「リフォームすれば活用できるのか」「土地として販売した方がよいのか」まで検討することで、売却方法が変わる場合があります。

4. 用途地域・都市計画などの法令条件

土地には用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、都市計画道路など、利用方法に関係するさまざまな条件があります。

小平市では「こだいら地図情報システム」や都市計画図から、用途地域・都市計画道路等の情報を確認できます。

ただしオンライン情報には直近の都市計画変更が反映されていない場合があるため、具体的な売却では最新情報の確認が必要です。

確認先： 小平市「用途地域等はホームページで見ることができますか」

5. 想定する売却期間と販売戦略

「できるだけ高く売りたい」のか、「3か月以内を目安に売りたい」のか、「できるだけ早く現金化したい」のかによっても査定の考え方は変わります。

市場価格より高めから販売して時間をかけて買主を探す方法もあれば、現実的な価格から始めて早期成約を狙う方法もあります。

そのため査定額を見るときは、必ず「この金額の場合、どのくらいの販売期間を想定していますか？」まで確認してください。

査定額・売出し価格・成約価格はそれぞれ違う

不動産売却では、「査定額」「売出し価格」「成約価格」を分けて考える必要があります。

例えば査定額が4,000万円だからといって、必ず4,000万円で売れるわけではありません。

反対に、販売方法や物件の見せ方によっては、想定より良い条件で購入希望者が見つかる可能性もあります。

査定額は「結果」ではなく、売却戦略を考えるためのスタート地点として捉えましょう。

複数社の不動産査定で比較したい5つのポイント

複数社へ査定を依頼する場合、金額を並べるだけでは十分な比較になりません。

1. 査定価格の根拠

まず「なぜこの金額なのか」を確認します。

類似する成約事例、現在販売されている競合物件、土地・建物の評価など、査定価格を構成する根拠が具体的に説明されているかを見ましょう。

2. 参考にした成約事例

売出し中の物件価格だけでなく、実際に売買が成立した事例をどのように見ているかも確認します。

売出し価格は売主が希望している価格であり、実際の成約価格とは異なることがあります。

似たエリア・面積・築年数などの成約事例をどのように補正しているか説明を受けると、査定額を理解しやすくなります。

3. 想定する購入者

「誰に買ってもらうのか」が具体的な会社ほど、販売方法を考えやすくなります。

ファミリー層なのか、土地を探している注文住宅検討者なのか、リフォーム前提の中古住宅購入者なのかによって、広告で伝えるべき情報は異なります。

4. 販売方法と価格変更の考え方

査定時には、売出し後の計画まで確認します。

• どの不動産ポータルへ掲載するのか
• どのような写真や情報を掲載するのか
• 既存の購入希望者へ紹介するのか
• 何週間程度反響を見るのか
• 反響が少ない場合、どのタイミングで価格を見直すのか

最初の査定価格だけでなく、その後の対応まで説明できる会社かを比較しましょう。

5. 担当者が物件の弱点まで説明しているか

査定時に良い点しか説明しない会社より、売却時に課題となりそうな点まで説明してくれる会社の方が、販売後の判断をしやすくなります。

道路条件、建物の劣化、境界、室内状況など、購入希望者から質問されそうなポイントを事前に整理してくれるかも確認してください。

「一番高い査定額」の会社を選べばよいとは限らない

複数の査定結果が「3,800万円」「4,000万円」「4,800万円」だった場合、4,800万円の会社を選びたくなるのは自然です。

しかし、その金額で購入する買主が見つからなければ、最終的には価格を下げる必要があります。

そのため高い査定額が提示された場合ほど、次の点を確認してください。

• なぜ他社より高い査定なのか
• 具体的な成約事例があるのか
• どのような購入者を想定しているのか
• どの程度の期間で売れると考えているのか
• 反響がなかった場合にどう対応するのか

査定額の高さより、「その価格で売れると考える理由」を比較することがポイントです。

小平市で不動産会社を選ぶときのポイント

小平市の地域特性を理解している

小平市は複数の鉄道路線が通り、利用駅や道路条件、周辺環境によって物件の特徴が変わります。

単純に「小平市の平均単価」で査定するのではなく、物件周辺の成約事例や購入者ニーズまで確認しているかがポイントです。

土地だけでなく建物も見ている

戸建ての売却では、土地価格だけでなく建物の状態も確認してもらいましょう。

築年数だけで「建物価値はない」「解体した方がよい」と判断するのではなく、構造や状態、リフォームによる活用可能性まで検討できれば、販売方法の選択肢を増やせることがあります。

仲介・買取を目的に応じて提案できる

高値を狙いたい人と、早く現金化したい人では適した売却方法が異なります。

最初から一つの方法に決めつけるのではなく、売主の希望を聞いたうえで仲介・買取などを比較してくれるか確認しましょう。

相続・空き家など売却以外の問題も整理できる

相続した不動産や空き家では、登記、家財整理、建物状態、税金など複数の問題が重なる場合があります。

小平市では市も空き家対策を進めており、2022年度の実態調査では現地調査・所有者意向調査を経て410件の建物が空き家等と判定されています。

空き家を売却する場合は、「いくらで売れるか」だけでなく、残置物、建物状態、相続関係などもまとめて整理できる相談先が適しています。

出典： 小平市「令和4年度小平市空き家等実態調査報告書」

仲介と買取、どちらで売却するべき？

不動産売却には、一般の購入希望者を探す「仲介」と、不動産会社等が直接購入する「買取」があります。

「できるだけ高く売りたい」という場合は、まず仲介を検討することが一般的です。

一方で、施設入居、相続、住み替えなどで売却期限が決まっている場合や、家財が残っている場合などは、買取が選択肢になることもあります。

株式会社LCで公開している小平市の売却事例では、親御様の施設入居に伴い大量の家財が残った戸建てについて、家財整理と不動産買取をまとめて進めたケースも紹介しています。

小平市で親の施設入居に伴う不動産売却の事例を見る

株式会社LCの小平市における不動産売却サポート

株式会社LCでは、小平市・東久留米市を中心に不動産売却のご相談に対応しています。

代表はハウスメーカーで住宅づくりに携わってきた経験があり、二級建築士・宅地建物取引士・既存住宅状況調査技術者の資格を保有しています。

そのため、土地の立地条件だけでなく、建物の構造・間取り・状態・リフォームによる活用可能性なども含めて売却方法を検討します。

また、株式会社LCでは代表が最初のご相談から売却完了まで直接対応しています。

相続が関係する場合には、司法書士・税理士等と連携しながら、売却前後の手続きも含めて相談できる体制を設けています。

株式会社LCが不動産を売りたい方に選ばれる理由を見る

査定を依頼する前に準備しておきたいもの

査定を依頼するときに、すべての書類が揃っている必要はありません。

ただし、次の資料が手元にあれば、より具体的な相談を進めやすくなります。

• 登記識別情報通知または権利証
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 土地・建物の図面
• 購入時の売買契約書
• 建築確認済証・検査済証
• 測量図・境界確認書
• リフォーム・修繕履歴がわかる資料

資料がない場合でも、査定や相談そのものができないとは限りません。

「何を持っているか分からない」という状態であれば、まず現在手元にある資料を不動産会社へ伝えてください。

不動産売却全体の流れについて確認したい方は、 小平市・東久留米市の不動産売却ガイド もあわせてご覧ください。

小平市の不動産売却でよくある質問

まとめ｜査定額ではなく「根拠と売却戦略」で会社を比較する

小平市で不動産売却を検討するときは、最初に「いくらで売れるか」を確認することになります。

ただし、査定額だけで依頼先を決めるのではなく、周辺の成約事例、土地・建物の評価、想定する購入者、販売期間など、価格の根拠まで確認することがポイントです。

特に複数社の査定額に大きな差がある場合は、「高い会社」「安い会社」と判断する前に、なぜ差が生まれているのかを聞いてみてください。

また、価格を重視するのか、売却までの期間を重視するのかによって、仲介と買取のどちらが適しているかも変わります。

株式会社LCでは、小平市の不動産について、土地条件だけでなく建物の状態や活用可能性も確認しながら、査定価格と売却方法をご提案しています。

他社の査定額との比較や、まだ売却を決めていない段階でのご相談も承っています。

この記事の結論

• 相続不動産では、査定価格より先に相続人・登記名義・遺産分割を確認する
• 相続登記は2024年4月1日から義務化されている
• 2024年4月1日以前に相続した未登記不動産も義務化の対象になる
• 相続税の申告が必要な場合は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告する
• 相続した実家は、家財処分や解体を先に決めず現況で査定する
• 一定の相続空き家では、売却時に最高3,000万円の特別控除を利用できる可能性がある
• 小平市・東久留米市それぞれで、特別控除に必要となる確認書の交付を受けられる

相続不動産は「売るかどうか」より先に確認することがある

相続した不動産について最初に考えがちなのが、「いくらで売れるのか」「売却した方がよいのか」ということです。

しかし相続不動産では、価格より先に確認しておきたい事項があります。

• 誰が相続人なのか
• 遺言書はあるか
• 誰が不動産を取得するのか
• 相続登記が済んでいるか
• 相続税の申告が必要か

これらが未整理のままでも査定自体はできますが、実際に売買契約や所有権移転へ進むためには権利関係を整理する必要があります。

そのため「まず査定して売りに出す」というより、相続関係を確認しながら、並行して不動産の価値と売却方法を把握するという順番で考えると進めやすくなります。

相続不動産を取得したら最初に確認したい5つのこと

1. 法定相続人を確認する

まず、誰が相続人になるのかを確認します。

戸籍等を確認し、配偶者、子、親、兄弟姉妹など、相続関係を整理します。

相続人が想定より多かったり、連絡を取っていなかった相続人が見つかったりすると、遺産分割や売却に時間がかかる可能性があります。

2. 遺言書・遺産分割の状況を確認する

遺言書がある場合は、その内容を確認します。

遺言書がなく複数の相続人がいる場合は、誰が不動産を取得するかについて遺産分割協議を行うケースがあります。

不動産を誰が取得するかが決まっていない状態で、「とりあえず売却する」と進めるのは難しいため、相続関係と並行して整理してください。

3. 登記名義を確認する

法務局で登記事項証明書を取得し、現在誰の名義になっているか確認します。

親から相続したと思っていたものの、登記上はさらに前の世代の名義になっていた、といったケースでは手続きが複雑になることがあります。

4. 土地・建物の状態を確認する

相続した実家については、建物の築年数、雨漏り、設備故障、家財、庭木などを確認します。

土地の場合は、境界、接道、測量資料、越境、高低差なども確認対象です。

すべてを自分で調査する必要はありません。分からない項目を把握した状態で不動産会社へ相談する方法でも問題ありません。

5. 相続税申告の必要性を確認する

相続税の申告が必要な場合、その期限は原則として、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

不動産を売るかどうかとは別に期限が進むため、相続財産の全体像を確認し、申告が必要か早めに税理士・税務署等へ確認してください。

参考： 国税庁「相続税の申告と納税」

相続登記は2024年4月から義務化

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月より前の相続も対象

相続登記義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とした制度ではありません。

それ以前に相続した不動産についても、相続登記が終わっていない場合は義務化の対象です。

2024年4月1日時点ですでに相続を知っていたケースでは、原則として2027年3月31日までの対応が必要になります。

正当な理由なく相続登記義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

制度の詳細： 東京法務局「相続登記が義務化されました」

遺産分割がまとまらない場合

相続人間の話し合いが長引き、期限内に遺産分割を成立させることが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。

ただし、相続人申告登記を行えば遺産分割や最終的な相続登記がすべて完了するという意味ではありません。

状況に応じて司法書士・弁護士・法務局へ確認してください。

相続した不動産を売却する流れ

相続登記が終わるまで一切査定できないわけではありません。

「相続したものの、いくらになるのか分からない」という段階で査定を受け、価格を確認しながら遺産分割や今後の方針を検討することもできます。

相続した実家・空き家はどう売る？

家財は全部捨ててから査定しなくてもよい

親が住んでいた実家では、家具・衣類・食器・家電などがそのまま残っていることがあります。

「全部片付けないと不動産会社に見せられない」と考える必要はありません。

売却方法によっては家財が残った状態で査定し、仲介・買取などの方向性が決まってから必要な処分範囲を判断できます。

古い家は解体する前に査定する

築年数が古いからといって、先に建物を解体する必要があるとは限りません。

主に次の方法を比較できます。

• 中古戸建てとして売却する
• リフォーム前提の住宅として販売する
• 古家付き土地として販売する
• 不動産会社等へ買取を依頼する
• 解体後に土地として販売する

先に解体すると費用が発生するため、現在の建物がどの程度利用できるのか確認してから判断します。

空き家について詳しく知りたい方は、 放置された空き家・空き地の売却 もご覧ください。

仲介と買取を比較する

価格を重視する場合は、一般の購入希望者を探す仲介を検討しやすくなります。

一方、相続人が遠方に住んでいる、大量の家財がある、早く相続財産を整理したいなどの場合は、買取も選択肢です。

相続不動産の仲介・買取については、 相続した物件の売却「仲介」か「買取」 も参考にしてください。

相続した土地を売却するときの注意点

相続した不動産が土地の場合は、所有しているだけでは分からない問題が見つかることがあります。

• 境界が分からない
• 測量図が古い
• 隣地から越境している、または越境している可能性がある
• 道路との接し方に問題がある
• 高低差がある
• 共有持分になっている
• 建築に制限がある

特に長期間相続登記をしていなかった土地では、登記名義だけでなく境界や利用状況の確認にも時間がかかる場合があります。

「価値がない土地」と自己判断する前に、権利関係と不動産としての利用可能性を確認してください。

条件が複雑な不動産については、 複雑な条件の不動産売却 もご覧ください。

相続不動産を共有名義にする場合の注意点

複数の相続人で1つの不動産を共有することもできますが、将来的な売却について考えると注意が必要です。

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の協力が必要になります。

例えば兄弟3人で相続し、後から1人だけが「実家を残したい」と考えた場合、売却方針がまとまらなくなる可能性があります。

相続した時点だけではなく、数年後に売却・管理するときまで考えて名義を決めることが重要です。

相続不動産で確認したい税金

相続税と売却時の税金は別に考える

「相続するときの税金」と「相続した不動産を売ったときの税金」は別のものです。

相続税の申告が必要な場合は原則10か月以内という期限があります。一方、不動産を売却して利益が生じた場合には譲渡所得に対する税金を確認します。

相続時の評価額がそのまま取得費になるわけではない

相続した土地・建物を売却するときに注意したいのが取得費です。

相続した不動産の場合、原則として被相続人がその不動産を取得した際の購入代金等を引き継いで計算します。

「相続税評価額が3,000万円だったから、3,000万円が売却時の取得費になる」という計算ではありません。

参考： 国税庁「相続や贈与により取得した土地や建物を売却した場合の取得費」

相続税額を取得費に加算できる場合がある

相続税を支払った方が、相続した土地・建物を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる特例があります。

対象になるには、相続税が課税されていることや、一定の期間内に譲渡することなどの要件があります。

制度の詳細： 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

現在の制度では、2027年12月31日までの一定の譲渡が対象です。

また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円となります。

建築時期、相続後の使用状況、売却時期、譲渡価格など複数の要件があるため、相続した空き家なら自動的に使える制度ではありません。

制度の詳細： 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

小平市で相続した不動産を売却する場合

小平市でも3,000万円特別控除に必要な確認書を交付

小平市内にある相続によって発生した空き家については、小平市が「被相続人居住用家屋等確認書」を交付しています。

この確認書は、相続空き家の3,000万円特別控除を申告するときに必要となる書類の一つです。

ただし、市から確認書が発行されたこと自体が税制特例の適用を保証するものではありません。適用可否は税務署等へ確認してください。

小平市の案内： 小平市「相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除について」

空き家について専門家団体への無料相談窓口もある

小平市では、市内の空き家を所有・管理する方が専門的なアドバイスを受けられるよう、専門家団体による無料相談窓口を案内しています。

相続した実家をすぐ売却するか決められない場合は、不動産査定とあわせて行政の相談制度も確認できます。

確認先： 小平市「専門家団体による空き家に関する相談窓口」

東久留米市で相続した不動産を売却する場合

東久留米市でも「被相続人居住用家屋等確認書」を発行

東久留米市内に所在する相続空き家については、市が「被相続人居住用家屋等確認書」を発行しています。

東久留米市は、確認書の発行には通常1週間から10日程度かかると案内しており、申告期限を考慮して余裕を持って申請するよう注意を促しています。

なお、この確認書も特例適用を保証する書類ではありません。

東久留米市の案内： 東久留米市「被相続人居住用家屋等確認書の発行について」

不動産・相続登記について市の相談制度もある

東久留米市では、不動産や相続の登記について司法書士へ相談できる予約制の相談窓口を設けています。

相続登記をどのように進めればよいか分からない場合は、法務局や司法書士への相談とあわせて利用を検討できます。

確認先： 東久留米市「不動産・相続・会社の登記等相談」

相続不動産で避けたい5つの失敗

1. 相続登記を後回しにする

「売ると決まってから名義変更すればよい」と考えていると、売却したい時期に手続きが間に合わない可能性があります。

特に2024年4月以前から名義を変更していない不動産は、義務化の期限を確認してください。

2. 相続人同士で話さないまま査定だけ進める

査定価格が出てから「売りたくない」という相続人が現れると、その後の売却が止まる可能性があります。

少なくとも、今後の方向性を検討していることは関係者で共有しておきましょう。

3. 先に大量の家財を処分する

査定前に数十万円をかけて家財処分をしても、その費用を売却価格へ上乗せできるとは限りません。

まず現況で査定を受け、必要な処分範囲を確認します。

4. 古い家を先に解体する

古家付き土地として売れる可能性や、建物を活用できる可能性があります。

解体すると元に戻せないため、現況・古家付き・解体後の売却方法を比較してから判断しましょう。

5. 税金を売却後に初めて確認する

相続税額の取得費加算や相続空き家の3,000万円特別控除など、売却時期が関係する制度があります。

「売った後で税理士に聞く」のではなく、売却前から確認しておくことが重要です。

株式会社LCが相続不動産でできること

株式会社LCでは、小平市・東久留米市を中心に相続不動産の売却相談に対応しています。

代表はハウスメーカーで住宅づくりに携わった経験があり、二級建築士・宅地建物取引士・既存住宅状況調査技術者の資格を保有しています。

そのため、相続した実家について土地価格だけを見るのではなく、建物の状態や活用可能性も含めて売却方法を検討できます。

例えば、古い建物についても最初から解体を前提にせず、 中古住宅、古家付き土地、買取など複数の選択肢を比較します。

相続登記・税務等が関係する場合は、必要に応じて司法書士・税理士等との連携も行っています。

株式会社LCが不動産を売りたい方に選ばれる理由を見る

相続不動産の売却前チェックリスト

• 相続人を確認している
• 遺言書の有無を確認している
• 遺産分割の状況を確認している
• 現在の登記名義人を確認している
• 相続登記の期限を確認している
• 相続税申告が必要か確認している
• 固定資産税の資料を確認している
• 購入時の売買契約書等を探している
• 土地の境界・測量資料を確認している
• 建物の状態を確認している
• 家財・残置物の状況を確認している
• 解体・大規模リフォームを先に決めていない
• 仲介と買取の両方を比較している
• 利用できる税制特例がないか確認している

すべて揃っていなくても査定や相談は可能です。

まず「何が分かっていて、何が分からないのか」を整理することから始めましょう。

小平市・東久留米市の相続不動産でよくある質問

まとめ｜相続不動産は「価格・登記・税金」を同時に整理する

小平市・東久留米市で不動産を相続した場合、最初から「売る」「残す」と決める必要はありません。

まず相続人、遺産分割、相続登記などの権利関係を確認し、並行して現在の不動産価格と建物・土地の状態を把握します。

また、相続税の申告期限や、相続空き家の3,000万円特別控除、相続税額の取得費加算など、売却時期が関係する制度もあります。

そのため、相続不動産は「いつか売ればよい」と放置するより、売却するか決めていない段階から情報を整理しておく方が選択肢を残しやすくなります。

株式会社LCでは、小平市・東久留米市の相続不動産について、土地・建物の状態を確認しながら、仲介・買取など考えられる売却方法を整理しています。

この記事の結論

• 市全体の平均価格だけではなく、駅距離・土地・建物・接道など物件固有の条件で査定する
• 査定額は「売れることを保証する価格」ではないため、金額だけでなく根拠と販売戦略を比較する
• 相続物件では相続登記、現在の住所と登記上の住所などを売却前に確認する
• 古家・空き家は、査定前に解体や大規模リフォームを決めない
• 仲介と買取の違いを理解し、価格と売却期間のどちらを優先するか整理する

小平市・東久留米市で不動産売却を始める前に知っておきたい3つのこと

不動産売却を考えたら、まず「地域の価格水準」「物件ごとの条件」「公的情報」の3つを確認します。インターネット上の平均価格だけで、自宅の売却価格を判断しないことがポイントです。

2026年の地価公示から地域の価格水準を見る

東京都が公表している2026年1月1日時点の地価公示では、住宅地の区市町村別平均価格は、小平市が1㎡あたり255,600円、東久留米市が1㎡あたり236,500円です。

ただし、地価公示は個別の住宅が実際に売れる価格を示すものではありません。 土地の場所や面積、道路条件、建物の築年数・状態などが異なるため、「市の平均単価×面積」で売却価格を決めることはできません。

公的な価格情報は地域全体の傾向を見る参考として使い、実際の売却判断では周辺の成約事例や現在販売されている競合物件、個別の物件条件を確認します。

出典： 東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」

同じ市内でも駅・道路・土地条件で査定額は変わる

小平市にはJR武蔵野線、西武新宿線、西武国分寺線、西武多摩湖線、西武拝島線が通り、市内に7駅があります。複数の鉄道路線があるため、「小平市」という市単位だけではなく、利用する駅や駅までの距離によって購入希望者からの見られ方が変わります。

東久留米市では西武池袋線の東久留米駅が主要な交通拠点で、市は池袋駅から快速で約20分と案内しています。駅徒歩圏か、バス利用が必要かといった違いも査定時に確認したいポイントです。

戸建てや土地では、さらに接道状況、土地の間口・形状、高低差、再建築の可否、境界の状況などが価格や売却方法に影響します。

参考： 小平市公式ホームページ ／ 東久留米市公式ホームページ「東久留米駅への交通」

ハザードマップや都市計画も確認する

売却前には自治体のハザードマップも確認しておきましょう。小平市では浸水予想区域や土砂災害警戒区域などを確認できるハザードマップ、東久留米市でも洪水ハザードマップなどが公開されています。

ハザード情報があるから売れないということではありません。大切なのは、物件について確認できる情報を早い段階で把握し、購入希望者へ適切に説明できる状態にしておくことです。

確認先： 小平市ハザードマップ ／ 東久留米市 防災マップ・洪水ハザードマップ

不動産売却は6つのステップで進める

不動産売却は、査定を受けたらすぐ売り出すわけではありません。最初に目的を整理し、価格と条件を確認したうえで販売方法を決めると進めやすくなります。

1. 売却理由と期限を整理する

最初に決めたいのは、「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」です。住み替え、相続、空き家整理、離婚、資産整理など、理由によって優先順位は変わります。

時間をかけて価格を重視したいのか、多少価格とのバランスを取ってでも早く売却したいのかを整理すると、仲介・買取などの方法も選びやすくなります。

2. 相場を調べて査定を受ける

公示地価や周辺の販売物件は参考になりますが、最終的には不動産会社の査定で個別条件を確認します。

査定には、所在地や面積などから概算価格を出す机上査定と、不動産会社が現地を確認する訪問査定があります。「まだ売却するか決めていない」という段階なら、まず概算価格を確認する方法もあります。

3. 訪問査定で物件固有の条件を確認する

具体的に売却を検討する場合は、訪問査定で建物・土地の状態まで確認します。

戸建てなら築年数だけでなく、間取り、維持管理、リフォーム履歴、建物の状態なども確認対象です。土地では道路との接し方、境界、形状、高低差などが売り方に影響する場合があります。

4. 不動産会社と媒介方法を選ぶ

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があり、依頼できる会社数や報告方法などが異なります。

契約名だけで選ばず、「どのような購入者に、どの媒体で、どの価格帯から販売するのか」まで確認しましょう。

売却の基本的な仕組みについては、 知っておくべき売却の基礎知識 でも確認できます。

5. 売出し価格を決めて販売する

査定価格と売出し価格、最終的な成約価格は同じものではありません。

査定価格は不動産会社が考える価格の目安、売出し価格は市場へ出す価格、成約価格は買主との交渉を経て実際に成立した価格です。

高い査定を提示した会社へ依頼すれば、その金額で売れるとは限りません。査定額の根拠、周辺の競合物件、販売開始後の価格調整方針まで確認して決めます。

6. 売買契約・決済・引渡しを行う

購入希望者と価格や引渡し条件がまとまれば売買契約へ進みます。その後、残代金の決済、所有権移転、鍵の引渡しなどを行います。

住宅ローンが残っている場合は、原則として引渡し時までに抵当権を抹消できるよう金融機関との調整が必要です。売却予定価格で住宅ローンを完済できない可能性がある場合は、販売を始める前に確認しましょう。

査定前に確認しておきたい書類と物件情報

査定の段階ですべての書類が揃っていなくても相談できます。ただし、手元にある資料を早めに確認しておくと、物件の条件や売却時に必要な手続きが分かりやすくなります。

登記名義と住所・氏名を確認する

まず、現在の登記名義人を確認します。相続した物件で亡くなった方の名義のままになっている場合は、相続登記について確認が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、2026年4月1日からは、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、原則として変更から2年以内に変更登記を行うことも義務化されています。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっている場合についても、2028年3月31日までに変更登記が必要とされています。

売却予定があるものの登記の状況が分からない場合は、早めに不動産会社や司法書士へ確認しておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

制度の詳細： 東京法務局「相続登記が義務化されました」 ／ 東京法務局「住所等変更登記の義務化」

購入時・建築時の資料を探す

手元にあれば、次の資料を確認しておきましょう。

• 登記識別情報通知または権利証
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 購入時の売買契約書
• 建築確認済証・検査済証
• 間取り図や設計図
• リフォーム・修繕履歴
• マンションの場合は管理規約や修繕関係資料

購入時の売買契約書などは、将来の譲渡所得を計算するときに取得費を確認する資料としても使うことがあります。

土地は境界・接道状況を確認する

土地や戸建てでは、確定測量図や境界確認書などが残っていないか確認します。

境界が不明確だから直ちに売れないということではありませんが、売却条件によって測量が必要になる場合があります。査定時に資料の有無を伝え、どの段階で対応すべきか確認しましょう。

小平市・東久留米市で不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を比較するときは、査定金額の高さだけではなく、「その価格になる理由」と「どのように売るのか」を比較します。

査定額の高さではなく根拠を比較する

査定を複数社へ依頼すると、会社によって価格が異なることがあります。

確認したいのは、周辺の成約事例、現在の競合物件、土地・建物の評価、想定する購入者、売却までの期間など、査定価格の根拠です。

「高い金額を提示した会社」ではなく、「価格の根拠と販売方法を具体的に説明できる会社」を比較すると判断しやすくなります。

仲介と買取の両方を比較する

一般の購入希望者を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」では、特徴が異なります。

どちらが正解というものではありません。相続した物件を仲介と買取のどちらで売るか迷っている方は、 相続した物件の売却「仲介」か「買取」 も参考にしてください。

建物まで評価できる会社か確認する

戸建ての査定では、築年数や土地だけではなく、建物の状態や今後の活用方法まで見ることで販売方法が変わる場合があります。

株式会社LCでは、ハウスメーカーで住宅づくりに携わってきた代表が直接相談に対応しています。代表は二級建築士、宅地建物取引士、既存住宅状況調査技術者の資格を持ち、建物の状態や活用方法も含めた売却方法を検討しています。

株式会社LCが売りたい方に選ばれる理由 もあわせてご覧ください。

不動産売却で必要になる主な費用・税金

不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。物件の状況によって仲介手数料、登記費用、測量費、解体費などが発生し、利益が出れば税金がかかる場合があります。

仲介手数料には法令上の上限があります。また、800万円以下の宅地・建物については、2024年7月から「低廉な空家等」の媒介報酬に関する特例が設けられています。低価格帯の物件を売却する場合は、媒介契約を結ぶ前に報酬額を確認してください。

売却益が出た場合の譲渡所得税

土地や建物を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税などの対象になることがあります。

単純に「売却価格－購入価格」で判断するものではなく、取得費、譲渡費用、所有期間、利用状況などによって計算方法や税率が変わります。

マイホーム・相続空き家に使える可能性がある特例

一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

また、相続した被相続人の居住用家屋についても、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円となります。

税制特例は「相続した家だから使える」「自宅だから必ず3,000万円控除される」という制度ではありません。 建築時期、居住状況、売却時期、売却価格など複数の要件があるため、適用可否は税務署または税理士へ確認してください。

制度の詳細： 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続不動産の費用や税金については、 相続不動産にかかる費用・税金・書類 もご覧ください。

相続した不動産・空き家・古家を売る場合の注意点

相続登記が終わっているか確認する

相続によって取得した不動産は、相続登記の状況を最初に確認します。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

2024年4月1日より前に発生した相続で、相続登記が済んでいない場合も義務化の対象です。原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

遺産分割がまとまっていない、相続人が複数いるなどの場合は、売却活動の前に司法書士や弁護士への確認が必要になることがあります。

制度の詳細： 東京法務局「相続登記が義務化されました」

古家は解体する前に査定する

古い家だからといって、先に解体することが必ず有利とは限りません。

古家付き土地として販売する方法、建物を活用して販売する方法、買取を利用する方法などが考えられます。先に解体すると費用が発生し、土地や税務上の条件が変わることもあるため、まず現況のまま査定を受けてください。

空き家・空き地の売却については、 放置された空き家・空き地の売却 でも詳しく紹介しています。

家財が残っていてもまず相談する

相続した実家では、家具や生活用品が大量に残っており、「全部片付けないと査定できない」と考える方もいます。

査定のためにすべて撤去する必要があるとは限りません。残置物がある状態で相談し、売却方法が決まってから必要な片付け範囲を判断した方が、不要な費用を抑えられる場合があります。

株式会社LCでは、小平市で親御様の施設入居に伴い家財が残った住宅の売却をサポートした事例も紹介しています。

小平市で親の施設入居に伴う不動産売却の事例を見る

東久留米市では空き家バンクも確認できる

東久留米市には、市内の空き家を売りたい・貸したい所有者と、利用を希望する方をつなぐ「東久留米市空き家バンク」があります。

登録された情報は市ホームページなどへ掲載され、売買・賃貸借に関する媒介については市と協定を結んだ宅地建物取引業者が担当します。

登録状況や利用条件は変更されるため、利用を検討する場合は東久留米市公式ホームページで最新情報を確認してください。

詳細： 東久留米市「空き家バンクのご利用方法等について」

不動産売却で避けたい4つの失敗

一番高い査定額だけで会社を決める

査定価格は売却を保証する価格ではありません。高い査定額を提示した会社へ依頼した結果、反響が得られず、何度も価格を見直すことになる可能性もあります。

価格だけでなく、査定根拠、販売方法、想定する購入者、価格変更の考え方まで比較しましょう。

査定前にリフォームや解体を行う

売却前のリフォームや解体が有効なケースもありますが、かけた費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

まず現状の価格、工事を行った場合の価格、必要な費用を比較してから判断します。

境界・不具合・権利関係を後回しにする

雨漏り、設備故障、境界、共有名義など、把握している問題は早めに不動産会社へ伝えてください。

販売後に判明すると、条件変更や契約スケジュールに影響する可能性があります。

税金や相続手続きを売却直前まで確認しない

相続登記や税制特例には期限や要件があります。「買主が決まってから確認すればよい」と考えず、売却を検討した段階で必要な手続きを整理しておくと進めやすくなります。

株式会社LCでは売却を決める前の相談にも対応しています

株式会社LCでは、小平市・東久留米市を中心に、不動産売却・不動産相続の相談を受け付けています。

「まだ売るか決めていない」「仲介と買取のどちらがよいか分からない」といった段階でも、次のような内容を確認できます。

• 現在の不動産がおおよそいくらで売れそうか
• 仲介と買取のどちらが状況に合っているか
• 古家を解体する必要があるか
• 残置物をどこまで片付ける必要があるか
• 相続登記など、売却前に確認すべき手続きがあるか
• 土地・建物の条件を踏まえてどのように販売するか

代表は二級建築士・宅地建物取引士・既存住宅状況調査技術者の資格を持ち、建築と不動産の両方の視点から売却方法を検討しています。相続など専門的な手続きが関係する場合は、司法書士・税理士などと連携しながら進めることも可能です。

小平市・東久留米市の不動産売却でよくある質問

まとめ｜まずは現在の価格と売却条件を整理する

小平市・東久留米市で不動産を売却するときは、市全体の相場だけを見るのではなく、駅距離、道路、土地、建物、権利関係など、物件ごとの条件を確認することから始めます。

そのうえで、査定価格の根拠、仲介と買取の違い、売却に必要な費用・税金、相続や登記の状況を整理すると、自分に合った売却方法を判断しやすくなります。

古家や相続不動産では、解体や片付けに費用をかける前に査定を受けることもポイントです。

株式会社LCでは、小平市・東久留米市の不動産について、売却を決めていない段階から無料査定・相談を受け付けています。「今の価格だけ知りたい」「仲介と買取を比較したい」「相続した家をどうすればよいか分からない」といった場合も、現在の状況を整理するところからご相談ください。