他社で断られた物件の売却
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他社で断られた物件の売却
小平市・東久留米市で不動産売却を検討されている方の中には、「他の不動産会社に断られてしまった」「売却は難しいと言われた」といったお悩みを抱えている方も少なくありません。事故物件など、取り扱いが難しいとされがちな不動産でも、経験を積んだLCの代表であれば対応できるケースがあります。こちらでは、こうした“訳あり物件”について、実際に売却が可能となるケースや、進めるうえでのポイントをご紹介します。
他社で対応できないと言われた物件でお困りではありませんか？
「心理的に敬遠されやすい物件なので対応できない」このように言われて、不動産の売却をあきらめてしまっていませんか？実は、不動産会社ごとに「取り扱える物件」と「対応が難しい物件」には違いがあります。とくに、大手不動産会社や一般的な仲介会社では、一定の条件を満たさない物件や、いわゆる「訳あり物件」とされるケースについて、トラブル回避の観点から取り扱いを断られることも少なくありません。
- 事故や告知事項があり、「売れない」と言われてしまった
- 未登記や名義の問題があり、対応できないと断られた
- 再建築不可の土地で、買い手がつかないと言われた
- 築年数が古く、老朽化が理由で取り扱いを断られた
- 境界が曖昧で、トラブルを懸念されて売却を断念した
- 相続人が複数いて、話がまとまらず進められない
- 「訳あり物件だから難しい」と一括りにされた
瑕疵物件（心理的・物理的・法的・環境的）とは？
瑕疵とは「欠陥」を意味する言葉で、住宅においては「本来備わっているはずの品質や性能が欠けている状態」を指します。不動産売却の場面では、告知が必要とされる瑕疵があり、大きく分けて「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4種類に分類されます。以下では、それぞれの瑕疵の特徴について詳しくご紹介します。
心理的瑕疵
自殺や他殺、病死、事故死など、居住するうえで心理的な抵抗感を与える出来事を指します。感じ方には個人差があるため、どこまでが瑕疵に該当するのか判断が難しい点が、ほかの瑕疵とは異なる特徴です。過去の判例では、「一般的な人が瑕疵と受け取る内容であれば、瑕疵にあたる」とする判断が示されています。
物理的瑕疵
シロアリ被害や雨漏りなど、建物自体に関わる物理的な欠陥を指します。売主様の責任が問われるかどうかは、「外見から判断できるかどうか」が重要なポイントです。たとえば、誰の目にも明らかな地盤沈下がある場合は、購入前に気づけたとして買主側の注意義務が重視されることもあります。一方、シロアリ被害や雨漏りは見た目では分かりにくく、入居後に判明するケースが多いため、後から発覚した場合には売主が責任を問われる可能性があります。
環境的瑕疵
周囲にカルト宗教の関連施設や暴力団事務所などが存在し、日常生活に不安や支障を及ぼすと判断される場合、環境的瑕疵に該当します。心理的瑕疵と同様に、受け止め方には個人差があるため、どこまでが瑕疵とされるのか線引きが難しい点が特徴です。
法律的瑕疵
現行の法律や規制に適合していない既存不適格建築物を売却する場合、法律的瑕疵に該当します。このような物件は、将来的に建て替えや増改築が制限される可能性があります。こうした事情を知らずに購入すると、想定外の不利益を被るおそれがあるため、取引時には内容を正しく伝えることが求められます。
再建築不可物件とは？
建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地に建つ建物は、「再建築不可物件」と呼ばれます。これらの物件はリフォームは可能ですが、建築確認が必要となる建て替えや増改築については、原則として行政の許可が下りません。首都圏などの住宅密集地では、築年数の古い建物や放置された空き家を見かけることがありますが、その背景には再建築ができない事情が関係しているケースもあります。
よくあるお悩みと売却方法
買主がローンを組めない
再建築不可物件は、基本的に既存の建物をリフォームして使う以外に選択肢がなく、活用方法が限られるため担保評価が低くなりやすい傾向があります。そのため、金融機関が提示する融資額も抑えられ、買主が希望する金額で住宅ローンを組めないケースが多くなります。結果として、現金購入や金利の高いノンバンクローンを利用せざるを得ず、購入できる人が限られてしまう点も特徴といえるでしょう。
建て替えができず、将来的なリスクが大きい
再建築不可物件は、建て替えが認められていない点が大きな特徴です。現在はリフォームをしながら住み続けることも可能ですが、老朽化が進んだ場合や、地震などの災害で倒壊してしまうと、その選択肢も失われます。さらに、一度建物を失うと新たに建築することができず、活用できない土地だけが残る可能性があります。こうした将来の制約は買主様にとって大きな不安要素となり、結果として購入を敬遠されやすく、売却が難しくなる傾向があります。
売却方法1．再建築できる状態に整えて売却する
再建築不可物件であっても、「再建築が可能な条件を満たせれば、一般的な相場での売却が見込める」という考え方があります。そのため、売却を検討する際には、現在の条件を見直し、再建築可へ変更できる余地があるかを確認することが重要です。まずは、以下のような対応が可能かどうかをチェックしてみましょう。
| セットバック | セットバックとは、建築基準法で定められた「2項道路」に接している土地において、道路幅を確保するため敷地の一部を後退させ、その部分を道路として提供する制度です。2項道路とは、幅員4m未満で、行政から指定を受けた既存道路を指します。道路の中心線から2mの距離を確保できるよう敷地を後退させることで、再建築が可能になるケースもあります。 |
|---|---|
| 隣地から土地を購入・借りる | 接道義務には、道路の幅だけでなく、道路に接する間口が2m以上必要という条件もあります。この間口が不足している場合、再建築不可物件と判断されますが、隣接する土地の一部を購入したり、借り受けたりすることで、条件を満たせる可能性があります。まずは、隣地の所有者と相談し、調整が可能か検討してみることが重要です。 |
| 43条但し書き道路の申請をおこなう | 建築基準法第43条では、原則として建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと定められています。ただし、敷地周辺に十分な空地があり、安全面に問題がないと判断される場合には、この限りではないとされています。この規定を利用し、「43条但し書き道路」として行政に申請し、許可が下りれば建築が認められる場合もあります。 |
建築基準法上の道路に直接接していない場合でも、一定の基準を満たし、安全性が確保できると判断されれば、建築が認められることがあります。ただし、「43条但し書き道路」として扱ってもらうには、特定行政庁からの許可が必要です。申請をすれば必ず認められるわけではないため、その点には注意が必要です。
売却方法2.再建築不可のまま売却する
さまざまな条件や制約により再建築可能な状態にできない場合は、再建築不可物件として売却する方法も視野に入れて検討することが大切です。
| 隣地所有者に相談してみる | 隣接する土地の所有者に対し、土地の購入について相談してみるのも一つの方法です。隣地側が将来的に増築や敷地拡張を検討している場合、前向きに応じてもらえる可能性があります。仮に売却が難しくても、道路に接する間口を広げる目的で一部を売ってもらったり、賃借という形で協力を得られるケースもあります。条件が整えば、再建築可能な物件として売却できる可能性が広がります。 |
|---|---|
| 仲介で売却する | 再建築不可の状態のまま、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法もあります。ただし、購入できるのは現金での取得が可能な方に限られることが多く、建て替えができない点がリスクと見なされるため、売却価格は周辺相場の5～7割程度になるケースが一般的です。また、隣地の所有者も売却を検討している場合には、土地をまとめて一体で売却できないか相談してみるのも一つの方法です。 |
| 買取で売却する | 買取とは、不動産会社などの事業者が直接物件を買い取る方法です。一般的に仲介より価格は下がる傾向がありますが、再建築不可物件は仲介でも高値がつきにくいのが現状です。そのため、早く現金化したい場合や、売却の手間をできるだけ省きたい方にとって、買取は有効な選択肢といえるでしょう。 |
Pick up他社で断られた物件でも、解決の可能性はあります
「訳あり物件だから難しい」と言われても、すべてのケースが売却不可というわけではありません。再建築不可や瑕疵物件、名義・境界の問題なども、状況を整理し、選択肢を一つずつ検討することで道が開ける場合があります。大切なのは、物件の制約だけを見るのではなく、再建築可への変更余地があるのか、仲介売却が現実的か、不動産買取が適しているのかを冷静に判断することです。LCでは、建築的な視点も活かしながら、売主様にとって無理のない進め方をご提案いたします。あきらめてしまう前に、まずは現状を整理することから始めてみませんか。
