この記事の結論

• 相続不動産では、査定価格より先に相続人・登記名義・遺産分割を確認する
• 相続登記は2024年4月1日から義務化されている
• 2024年4月1日以前に相続した未登記不動産も義務化の対象になる
• 相続税の申告が必要な場合は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告する
• 相続した実家は、家財処分や解体を先に決めず現況で査定する
• 一定の相続空き家では、売却時に最高3,000万円の特別控除を利用できる可能性がある
• 小平市・東久留米市それぞれで、特別控除に必要となる確認書の交付を受けられる

相続不動産は「売るかどうか」より先に確認することがある

相続した不動産について最初に考えがちなのが、「いくらで売れるのか」「売却した方がよいのか」ということです。

しかし相続不動産では、価格より先に確認しておきたい事項があります。

• 誰が相続人なのか
• 遺言書はあるか
• 誰が不動産を取得するのか
• 相続登記が済んでいるか
• 相続税の申告が必要か

これらが未整理のままでも査定自体はできますが、実際に売買契約や所有権移転へ進むためには権利関係を整理する必要があります。

そのため「まず査定して売りに出す」というより、相続関係を確認しながら、並行して不動産の価値と売却方法を把握するという順番で考えると進めやすくなります。

相続不動産を取得したら最初に確認したい5つのこと

1. 法定相続人を確認する

まず、誰が相続人になるのかを確認します。

戸籍等を確認し、配偶者、子、親、兄弟姉妹など、相続関係を整理します。

相続人が想定より多かったり、連絡を取っていなかった相続人が見つかったりすると、遺産分割や売却に時間がかかる可能性があります。

2. 遺言書・遺産分割の状況を確認する

遺言書がある場合は、その内容を確認します。

遺言書がなく複数の相続人がいる場合は、誰が不動産を取得するかについて遺産分割協議を行うケースがあります。

不動産を誰が取得するかが決まっていない状態で、「とりあえず売却する」と進めるのは難しいため、相続関係と並行して整理してください。

3. 登記名義を確認する

法務局で登記事項証明書を取得し、現在誰の名義になっているか確認します。

親から相続したと思っていたものの、登記上はさらに前の世代の名義になっていた、といったケースでは手続きが複雑になることがあります。

4. 土地・建物の状態を確認する

相続した実家については、建物の築年数、雨漏り、設備故障、家財、庭木などを確認します。

土地の場合は、境界、接道、測量資料、越境、高低差なども確認対象です。

すべてを自分で調査する必要はありません。分からない項目を把握した状態で不動産会社へ相談する方法でも問題ありません。

5. 相続税申告の必要性を確認する

相続税の申告が必要な場合、その期限は原則として、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

不動産を売るかどうかとは別に期限が進むため、相続財産の全体像を確認し、申告が必要か早めに税理士・税務署等へ確認してください。

参考： 国税庁「相続税の申告と納税」

相続登記は2024年4月から義務化

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月より前の相続も対象

相続登記義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とした制度ではありません。

それ以前に相続した不動産についても、相続登記が終わっていない場合は義務化の対象です。

2024年4月1日時点ですでに相続を知っていたケースでは、原則として2027年3月31日までの対応が必要になります。

正当な理由なく相続登記義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

制度の詳細： 東京法務局「相続登記が義務化されました」

遺産分割がまとまらない場合

相続人間の話し合いが長引き、期限内に遺産分割を成立させることが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。

ただし、相続人申告登記を行えば遺産分割や最終的な相続登記がすべて完了するという意味ではありません。

状況に応じて司法書士・弁護士・法務局へ確認してください。

相続した不動産を売却する流れ

相続登記が終わるまで一切査定できないわけではありません。

「相続したものの、いくらになるのか分からない」という段階で査定を受け、価格を確認しながら遺産分割や今後の方針を検討することもできます。

相続した実家・空き家はどう売る？

家財は全部捨ててから査定しなくてもよい

親が住んでいた実家では、家具・衣類・食器・家電などがそのまま残っていることがあります。

「全部片付けないと不動産会社に見せられない」と考える必要はありません。

売却方法によっては家財が残った状態で査定し、仲介・買取などの方向性が決まってから必要な処分範囲を判断できます。

古い家は解体する前に査定する

築年数が古いからといって、先に建物を解体する必要があるとは限りません。

主に次の方法を比較できます。

• 中古戸建てとして売却する
• リフォーム前提の住宅として販売する
• 古家付き土地として販売する
• 不動産会社等へ買取を依頼する
• 解体後に土地として販売する

先に解体すると費用が発生するため、現在の建物がどの程度利用できるのか確認してから判断します。

空き家について詳しく知りたい方は、 放置された空き家・空き地の売却 もご覧ください。

仲介と買取を比較する

価格を重視する場合は、一般の購入希望者を探す仲介を検討しやすくなります。

一方、相続人が遠方に住んでいる、大量の家財がある、早く相続財産を整理したいなどの場合は、買取も選択肢です。

相続不動産の仲介・買取については、 相続した物件の売却「仲介」か「買取」 も参考にしてください。

相続した土地を売却するときの注意点

相続した不動産が土地の場合は、所有しているだけでは分からない問題が見つかることがあります。

• 境界が分からない
• 測量図が古い
• 隣地から越境している、または越境している可能性がある
• 道路との接し方に問題がある
• 高低差がある
• 共有持分になっている
• 建築に制限がある

特に長期間相続登記をしていなかった土地では、登記名義だけでなく境界や利用状況の確認にも時間がかかる場合があります。

「価値がない土地」と自己判断する前に、権利関係と不動産としての利用可能性を確認してください。

条件が複雑な不動産については、 複雑な条件の不動産売却 もご覧ください。

相続不動産を共有名義にする場合の注意点

複数の相続人で1つの不動産を共有することもできますが、将来的な売却について考えると注意が必要です。

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の協力が必要になります。

例えば兄弟3人で相続し、後から1人だけが「実家を残したい」と考えた場合、売却方針がまとまらなくなる可能性があります。

相続した時点だけではなく、数年後に売却・管理するときまで考えて名義を決めることが重要です。

相続不動産で確認したい税金

相続税と売却時の税金は別に考える

「相続するときの税金」と「相続した不動産を売ったときの税金」は別のものです。

相続税の申告が必要な場合は原則10か月以内という期限があります。一方、不動産を売却して利益が生じた場合には譲渡所得に対する税金を確認します。

相続時の評価額がそのまま取得費になるわけではない

相続した土地・建物を売却するときに注意したいのが取得費です。

相続した不動産の場合、原則として被相続人がその不動産を取得した際の購入代金等を引き継いで計算します。

「相続税評価額が3,000万円だったから、3,000万円が売却時の取得費になる」という計算ではありません。

参考： 国税庁「相続や贈与により取得した土地や建物を売却した場合の取得費」

相続税額を取得費に加算できる場合がある

相続税を支払った方が、相続した土地・建物を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる特例があります。

対象になるには、相続税が課税されていることや、一定の期間内に譲渡することなどの要件があります。

制度の詳細： 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

現在の制度では、2027年12月31日までの一定の譲渡が対象です。

また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円となります。

建築時期、相続後の使用状況、売却時期、譲渡価格など複数の要件があるため、相続した空き家なら自動的に使える制度ではありません。

制度の詳細： 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

小平市で相続した不動産を売却する場合

小平市でも3,000万円特別控除に必要な確認書を交付

小平市内にある相続によって発生した空き家については、小平市が「被相続人居住用家屋等確認書」を交付しています。

この確認書は、相続空き家の3,000万円特別控除を申告するときに必要となる書類の一つです。

ただし、市から確認書が発行されたこと自体が税制特例の適用を保証するものではありません。適用可否は税務署等へ確認してください。

小平市の案内： 小平市「相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除について」

空き家について専門家団体への無料相談窓口もある

小平市では、市内の空き家を所有・管理する方が専門的なアドバイスを受けられるよう、専門家団体による無料相談窓口を案内しています。

相続した実家をすぐ売却するか決められない場合は、不動産査定とあわせて行政の相談制度も確認できます。

確認先： 小平市「専門家団体による空き家に関する相談窓口」

東久留米市で相続した不動産を売却する場合

東久留米市でも「被相続人居住用家屋等確認書」を発行

東久留米市内に所在する相続空き家については、市が「被相続人居住用家屋等確認書」を発行しています。

東久留米市は、確認書の発行には通常1週間から10日程度かかると案内しており、申告期限を考慮して余裕を持って申請するよう注意を促しています。

なお、この確認書も特例適用を保証する書類ではありません。

東久留米市の案内： 東久留米市「被相続人居住用家屋等確認書の発行について」

不動産・相続登記について市の相談制度もある

東久留米市では、不動産や相続の登記について司法書士へ相談できる予約制の相談窓口を設けています。

相続登記をどのように進めればよいか分からない場合は、法務局や司法書士への相談とあわせて利用を検討できます。

確認先： 東久留米市「不動産・相続・会社の登記等相談」

相続不動産で避けたい5つの失敗

1. 相続登記を後回しにする

「売ると決まってから名義変更すればよい」と考えていると、売却したい時期に手続きが間に合わない可能性があります。

特に2024年4月以前から名義を変更していない不動産は、義務化の期限を確認してください。

2. 相続人同士で話さないまま査定だけ進める

査定価格が出てから「売りたくない」という相続人が現れると、その後の売却が止まる可能性があります。

少なくとも、今後の方向性を検討していることは関係者で共有しておきましょう。

3. 先に大量の家財を処分する

査定前に数十万円をかけて家財処分をしても、その費用を売却価格へ上乗せできるとは限りません。

まず現況で査定を受け、必要な処分範囲を確認します。

4. 古い家を先に解体する

古家付き土地として売れる可能性や、建物を活用できる可能性があります。

解体すると元に戻せないため、現況・古家付き・解体後の売却方法を比較してから判断しましょう。

5. 税金を売却後に初めて確認する

相続税額の取得費加算や相続空き家の3,000万円特別控除など、売却時期が関係する制度があります。

「売った後で税理士に聞く」のではなく、売却前から確認しておくことが重要です。

株式会社LCが相続不動産でできること

株式会社LCでは、小平市・東久留米市を中心に相続不動産の売却相談に対応しています。

代表はハウスメーカーで住宅づくりに携わった経験があり、二級建築士・宅地建物取引士・既存住宅状況調査技術者の資格を保有しています。

そのため、相続した実家について土地価格だけを見るのではなく、建物の状態や活用可能性も含めて売却方法を検討できます。

例えば、古い建物についても最初から解体を前提にせず、 中古住宅、古家付き土地、買取など複数の選択肢を比較します。

相続登記・税務等が関係する場合は、必要に応じて司法書士・税理士等との連携も行っています。

株式会社LCが不動産を売りたい方に選ばれる理由を見る

相続不動産の売却前チェックリスト

• 相続人を確認している
• 遺言書の有無を確認している
• 遺産分割の状況を確認している
• 現在の登記名義人を確認している
• 相続登記の期限を確認している
• 相続税申告が必要か確認している
• 固定資産税の資料を確認している
• 購入時の売買契約書等を探している
• 土地の境界・測量資料を確認している
• 建物の状態を確認している
• 家財・残置物の状況を確認している
• 解体・大規模リフォームを先に決めていない
• 仲介と買取の両方を比較している
• 利用できる税制特例がないか確認している

すべて揃っていなくても査定や相談は可能です。

まず「何が分かっていて、何が分からないのか」を整理することから始めましょう。

小平市・東久留米市の相続不動産でよくある質問

まとめ｜相続不動産は「価格・登記・税金」を同時に整理する

小平市・東久留米市で不動産を相続した場合、最初から「売る」「残す」と決める必要はありません。

まず相続人、遺産分割、相続登記などの権利関係を確認し、並行して現在の不動産価格と建物・土地の状態を把握します。

また、相続税の申告期限や、相続空き家の3,000万円特別控除、相続税額の取得費加算など、売却時期が関係する制度もあります。

そのため、相続不動産は「いつか売ればよい」と放置するより、売却するか決めていない段階から情報を整理しておく方が選択肢を残しやすくなります。

株式会社LCでは、小平市・東久留米市の相続不動産について、土地・建物の状態を確認しながら、仲介・買取など考えられる売却方法を整理しています。